No dia 27 de agosto deste ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou a Instrução CVM nº 602 (ICVM 602/18) dispondo sobre os contratos de investimento coletivo hoteleiro, ou apenas CIC hoteleiro, em denominação dada pela própria autarquia.
A nova instrução substitui as normas constantes da Deliberação CVM nº 734 de 2015 (Deliberação 734/15), que delegava competência à Superintendência de Registo de Valores Mobiliários (SRE) para conceder dispensas em ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro. Segundo Pablo Renteria, diretor da CVM, a Instrução amplia o acesso de incorporadores e operadoras hoteleiras ao mercado de capitais, uma vez que foram suprimidas certas exigências limitativas do público-alvo das ofertas dos condo-hotéis.
Com efeito, o Art. 4o da ICVM 602/18 afasta das ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro a regulamentação específica sobre ofertas públicas de valores mobiliários, mais especificamente as Instruções CVM nº 400/03 e 476/09.
Via de regra, segundo a nova Instrução, as ofertas públicas de distribuição de CIC hoteleiro deverão ser previamente registradas perante a SRE, excetuadas as hipóteses previstas taxativamente pelo Art. 28, quais sejam:
- Ofertas que não ultrapassem, em um mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 (dez) unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica;
- Ofertas realizadas após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas na forma da Instrução em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, independentemente da quantidade de unidades autônomas ofertadas, desde que o empreendimento já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM; ou
- Ofertas que compreendam a alienação de frações ideais correspondentes a mais de 10 (dez) unidades autônomas, no mesmo ano calendário e sejam realizadas a) enquanto estiver em curso a oferta pública registrada promovida pela sociedade incorporadora nos termos da ICVM 602/18; ou b) no período compreendido entre o encerramento de oferta pública registrada ou dispensada de registro pela CVM, e a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas.
Vale ressaltar que nas hipóteses do Item (iii) acima, além de outras exigências, cabe ao ofertante obter dos investidores declaração dispondo que obtiveram pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a tomada de decisão de investimento e, ainda, incluir disclaimer informando ao público que aquela oferta foi dispensada de registro pela CVM, de modo que a autarquia não realiza qualquer tipo de análise prévia nem garante a veracidade das informações ali contidas.
Ainda em relação à transparência com os investidores, nos termos do Art. 21 da Instrução, qualquer material publicitário relativo à oferta deverá possuir disclaimer advertindo que aquela oferta se trata de investimento em valores mobiliários, e não apenas da aquisição de imóvel. Esta exigência foi a contrapartida encontrada pela CVM, em sede da Audiência Pública SDM 08/2018, que discutiu uma minuta preliminar da ICVM 602/18 com agentes do mercado, para dispensar a necessidade de qualificação dos investidores alvo das ofertas. A autarquia ainda informou que “continuará a acompanhar a evolução do mercado de condo-hotel e poderá rever a sua posição, caso surjam evidências a justificar a restrição do público investidor.”.
Por fim, cabe destacar os pontos que, de acordo com a própria CVM, trariam as principais alterações em relação à Deliberação 734/15:
- A definição do cronograma para a realização da oferta, com estabelecimento de prazos para início e encerramento, bem como para a divulgação do registro do memorial de incorporação no registro de imóveis.
- O aprimoramento do conteúdo do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro.
- A dispensa de prévia aprovação pela CVM do material publicitário a ser utilizado na oferta.
- A previsão do dever das incorporadoras de fiscalizar a atuação das corretoras de imóveis, de maneira a induzir o aprimoramento das práticas comerciais utilizadas durante as ofertas.
- A inclusão da possibilidade de os condôminos, reunidos em assembleia, dispensarem a sociedade operadora do cumprimento da obrigação de divulgar informações financeiras anuais e trimestrais auditadas.
A íntegra da ICVM 602/18 está disponível em http://www.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst602.html
Thomaz Murta e Penna
